没看懂这些，你也敢买二套房？丨宅问

夜深人静的时候，你是否会思考为什么千辛万苦攒不下一套房的首付？

工作不顺的时候，你是否会焦虑为啥别人已经公寓换小房，小房换大房，看上去越来越有钱？

其实，大部分的“有钱”，都是假象。

各位已有房的房主们或是因为赶上好时候买房早但是没商业没学区，或是家里原先住在老破小生活环境堪忧。

现在的他们正拿着手里被首套房榨干后为数不多的资金精打细算——下一套房子，我该买在哪里？

综合对购房资格、资金流动、居住环境等一系列的考量标准，二套房比首套房的试错成本更大。

今天咱们就来唠唠，二套房到底该怎么买。

首先，确定是否具备购房资格

对于广州户籍，如果你单身/离异，你只能在增城或从化购买二套房。

对于非广州户籍，“330新政”颁布后，广州住宅限购再升级，增城从化纳入限购范围。

这意味着2017年3月30日以前的你，可以在增城或从化购买你的二套房；而3月31日起，你被限购了，你必须拥有广州户口并结个婚才能买下属于你的二套房。

当然，如果你习惯了市区的便利配套，实在想在市区买二套房也不是没有操作空间，具体可以参照我们之前的推文：《99%的人不知道：“以房换房”更省钱？| 宅问》

图片来源：中原地产

其次，尽可能压缩首付成本

根据新规，目前广州住宅购买“认房又认贷”，即哪怕首套房贷款已结清，首付也需要五成起步；

而如果贷款未结清，首付款则需要至少七成。

如果觉得五-七成首付太高，那么还有另外两条路可走：

1.公司名义买房，可首付三成；

2. 以申请经营贷的名义买房，而不是申请房贷，这样子可以以个人名义买房且首付三成，但是申请的贷款属于经营贷性质。

需要注意的是，公司名义买房在转手税费等方面比个人名义高。

而申请经营贷需要注册公司，能够满足款额度超过100万，或者贷款年限希望超过10年的需求。

图片来源：搜狐财经

最后，聚焦购房核心需求！

刚需当头，人们购入首套房的原因大多一致——定居、结婚、产子，都是人生大事；而二套房的选定要考虑的因素就各不相同了。

如何将有限的资金价值最大化成为了当务之急，什么都想要，又不能真的什么都要。

还能怎么办呢，当然是关注购房的核心需求啦！下面是宅问答主提供的几个购房思路：

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带小孩的，学区优先

Q:家在新塘翡翠绿洲有一处小别墅，现考虑小孩未来读书问题。

小区内有私立学校香江学校听说两万一学期？压力也不小。

考虑是换房到品秀星图还是定在翡翠绿洲对小孩未来的教育及家庭整体生活质量更好？

A:首先，对子女教育的投资是长远的、无价的，这是毋庸置疑的。

据我所知，香江学校不单止学费贵，而且还挺难上的，毕竟这么大一个楼盘，就只有一间这样的学校。

另外，如果没有记错，2万学费应该是一学年，不是一学期吧，所以压力没有你想象中大。

你看中品秀星图，估计90%是冲着华附而来。

这个时候，你不妨先调查一下孩子读上香江有多大机会，如果难度大的话，不想冒险，可以选择品秀。

如果机会大，有充足把握，且能接受目前的交通状况，可以继续住在小别墅里面，毕竟翡翠绿洲里面环境还是不错的，而且别墅是市场上的稀缺品，不常有了。

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与父母同住的，距离优先

Q:广钢有一套110方的房子计划常住。目前极限凑390万，计划全款买个房子将父母接到身边（父母5年内不会常住广州），有几个选择。

方案一：390万广钢买小户型，如公园大道，振业等。

优点：离我住的近，方便互相照料；

缺点：总价较高，现住房无钱买车位，且父母5年内不住，租出去影响后期自住，不租放着浪费且资金流转不畅

方案二：知识城或南沙买300万以内新房或次新房，租出去纯投资，5年后出售再买回广钢。

优点：资金流转充裕，还有五年租金收益；

缺点：不知道后期投资潜力如何，担心不好出手或者增值跑不赢广钢

方案三：保利罗兰国际，珠江铂世湾，珠江花城，350左右户型。租出去投资，5年后变现买回广钢或父母直接住。

优点：将来变现容易，即使不变现或跑不赢广钢，自住环境也可接受；

缺点：总价较高，将来如果父母自住离我较远不方便

A:建议选择方案一或三。

1、方便互相照料是一方面，5年内不住，为啥不出租，出租时把控一下，对以后自住影响不大。

2、知识城、南沙纯投资买房，5年的周期太短。

3、珠江铂世湾，相对来说，离广钢新城距离尚可，30多分钟的车程。保利罗兰国际就较远了，一个小时左右的车程。珠江花城其实自住环境也不够好，出入也不方便。

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纯投资的，紧跟政策，谨慎入市

Q:已在番禺亚运城买了一套用于自住，现在想买套二套房。

不考虑资格问题，如果在东莞的话想选临深的长安虎门或是凤岗，还有松山湖、市区也不错。

若是在广州想在金融城外围车陂或东圃再或者往东的黄埔购小二房。

问题是广州二套贷款首付需7成，东莞首付可4成，按照投资价值来说应该怎么选？

金融城以东第二CBD很看好，东莞松山湖或临深也不差，很纠结。

A:2019年之后的时间大概率是楼市求稳的年头，很多前期炒作的概念板块价值会回落。

现在买房一定要看投资客比例、入住率，看二次转让的难度如何。

不懂的话，在你目前自住的小区找中介聊聊二手市场情况就明白了。

雁姐跟地产界的其他朋友聊过临深板块。

松山湖版块还不能叫临深，距离深圳有1小时的距离，它只属于深圳客愿意投资的版块，非常吸引与华为基地有关联的、以及员工家属非常能接受的版块；

东莞的临深在沿广深高速、107国道及广深铁路，樟木头、清溪、凤岗，紧挨着平湖和龙岗，以及沿广深沿江高速的长安威远沙田，基本15分钟到前海及宝安机场，这些地方都有翻倍潜力。

目前深圳客刚需的外溢，有惠州惠阳、东莞临深、中山火炬的选择，这3个地方本土的需求都较弱。

目标承接深圳的供应量都非常巨大，价格也其实并不低了，以后的二手存量扎堆，5年之后大部分都会是“冻产”，投资还是要小心。

至于金融城以东，规划利好已经说得很多了，靠近核心区，保值的功能很明显，如果政府运营得好，未来前景应该不错。

结合你第一套的情况，建议在主城区购买第二套，这样是一个比较健康的资产配置情况。

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